時間 2020.12.10
來源 中指研究院2020年，一個不同尋常的一年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢錯綜復(fù)雜，世界正經(jīng)歷著百年未有之大變局。這一年，中國的經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，表現(xiàn)亦超預(yù)期，目前全國房地產(chǎn)市場已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。2021年，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，但房地產(chǎn)金融監(jiān)管不放松，在此背景下，房地產(chǎn)市場又將怎樣變化？
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆發(fā)，給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊。面對經(jīng)濟(jì)的下行壓力，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，強(qiáng)調(diào)積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕，多次降準(zhǔn)降息下，貨幣環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松。具體來看，在2月、4月中央下調(diào)了1年期和5年期以上LPR，央行亦通過多次公開市場操作釋放流動性，年內(nèi)7天逆回購利率下調(diào)兩次至2.2%，14天逆回購利率亦下調(diào)兩次至2.35%；中期借貸便利（MLF）操作中標(biāo)利率全年下調(diào)30個基點(diǎn)至2.95%，TMLF中標(biāo)利率亦下調(diào)至2.95%，利率的下調(diào)帶動企業(yè)融資成本的下降，個人端房貸利率亦有所下調(diào)。
圖：2019年8月以來1年期和5年期以上LPR走勢
資料來源：央行，中指研究院綜合整理
中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。對于房地產(chǎn)市場來說，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監(jiān)會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點(diǎn)城市房價、地價的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢。
地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產(chǎn)市場的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級樓市調(diào)控政策，但整體來看，除深圳等個別城市外，多數(shù)城市出臺的調(diào)控政策較為溫和。
圖：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均價及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個百分點(diǎn)。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計漲幅均在1%以上，10-11月價格累計上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個百分點(diǎn)。單月來看，2020年11月，百城新建住宅均價15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴(kuò)大0.11個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.32%，較10月收窄0.08個百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)41個月在0.6%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價格平穩(wěn)運(yùn)行。
圖：2019年至2020年11月重點(diǎn)城市群新建住宅均價環(huán)比漲幅
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
從各梯隊城市表現(xiàn)來看，一線城市疫情下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，疫情后市場快速回溫，2020年1-11月一線城市價格累計上漲3.77%，在各梯隊城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大3.43個百分點(diǎn)。二線部分城市政策收緊后，市場降溫，1-11月二線城市價格累計上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個百分點(diǎn)。三四線代表城市價格累計上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個百分點(diǎn)，收窄幅度在各梯隊城市中最大。從各城市群來看，2020年1-11月長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平。
百城二手住宅價格整體穩(wěn)中有漲，今年以來累計漲幅在3%以內(nèi)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，百城二手住宅價格累計上漲2.69%；單月來看，2020年11月，百城二手住宅均價為15448元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，較10月擴(kuò)大0.01個百分點(diǎn)，已連續(xù)12個月上漲，且漲幅均在0.5%以內(nèi)，整體價格保持穩(wěn)定；同比上漲2.70%，漲幅較10月擴(kuò)大0.31個百分點(diǎn)。
隨著疫情影響的逐步消退，百城新建住宅價格累計漲幅已超去年同期水平，房價下跌城市數(shù)量占比僅兩成左右，整體價格穩(wěn)中有升。分梯隊來看，一線城市累計漲幅較去年同期有所擴(kuò)大；二線城市漲幅有所收窄，7月以來部分熱點(diǎn)城市受政策收緊影響，房價歸于平穩(wěn)；三四線代表城市新房價格累計漲幅收窄幅度最為明顯，整體保持在低位。分城市群來看，長三角新建住宅價格累計漲幅位列主要城市群首位，內(nèi)部多個城市累計漲幅居百城前列；珠三角樓市活躍度提升，核心城市政策收緊，需求外溢下周邊城市市場升溫；京津冀和山東半島樓市持續(xù)恢復(fù)，但相對緩慢。
成交：重點(diǎn)城市成交規(guī)模已基本恢復(fù)，長三角、珠三角代表城市表現(xiàn)突出
圖：2017-2020年11月50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2020年重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比小幅調(diào)整，整體規(guī)模接近前三年平均水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整體規(guī)模接近前三年平均水平。分季度來看，一季度在新冠肺炎疫情沖擊下，商品住宅市場交易量明顯縮減；二季度起，疫情快速緩和、中央及地方采取的各項(xiàng)支持政策開始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營銷，壓制需求恢復(fù)釋放，帶動市場規(guī)模持續(xù)回升。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態(tài)勢，絕對規(guī)模趕超前三年平均水平，市場持續(xù)恢復(fù)。
圖：2019年以來50個代表城市及長三角、珠三角代表城市商品住宅成交面積同比走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
疫情后長三角市場率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先增長。2020年1-11月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積降幅收窄，其中長三角及珠三角地區(qū)代表城市整體規(guī)模同比分別增長5.5%、20.7%，是支撐50城市場規(guī)模的主要力量。其中長三角地區(qū)受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早，3月起市場規(guī)?；謴?fù)幅度即較為突出，直至6月，同比增幅均明顯領(lǐng)先于50城及珠三角地區(qū)；下半年，受區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)收緊影響，加之壓制需求高位釋放后支撐度減弱，長三角同比領(lǐng)先優(yōu)勢不再突出。而珠三角地區(qū)核心城市調(diào)控雖也有收緊，但深圳城市規(guī)劃定位高，新房資源稀缺，供應(yīng)大幅放量帶動需求積極入市，加之隨著深圳、東莞調(diào)控收緊，廣州區(qū)域人才政策的放松吸引置業(yè)需求積極流入，下半年以來珠三角地區(qū)代表城市商品住宅成交規(guī)模同比增幅持續(xù)領(lǐng)先于50城整體及長三角30個百分點(diǎn)左右，短期市場活躍度較高。
供應(yīng)與庫存：市場短期供應(yīng)相對充足，可售面積穩(wěn)步提升至近年高位
圖：2018年至2020年11月20個代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2020年重點(diǎn)城市整體供應(yīng)規(guī)模略高于去年同期。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約2044萬平方米，同比增長約3%。短期庫存來看，可售面積穩(wěn)步提升，短期庫存規(guī)模及去化時間均提升至近年高位。據(jù)統(tǒng)計，截至2020年10月底，20個代表城市商品住宅可售面積提升至2.2億平方米以上，短期庫存規(guī)模較2019年末增長11.4%。按近12個月的平均銷售速度計算，截至10月底，20個代表城市短期庫存去化時間為11.9個月，較2019年末延長1.9個月。當(dāng)前，代表城市短期庫存規(guī)模及去化時間已提升至近年高位，但整體仍處合理區(qū)間。
成交結(jié)構(gòu)：多數(shù)城市套總價繼續(xù)上漲，高端改善需求加速釋放
價格水平：多數(shù)城市套總價繼續(xù)上漲，部分城市群內(nèi)熱點(diǎn)城市漲幅突出
基于套總價、結(jié)合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。
圖：2020年30個城市樓盤套總價的分類及其對應(yīng)的成交價格區(qū)間（萬元）
注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說明。2020年數(shù)據(jù)均為1-10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，下同。
30個代表城市中，成都、沈陽、西安、蘇州及無錫等城市成交套總價均值及中位數(shù)漲幅較為突出，濟(jì)南樓盤成交套總價均值與中位數(shù)均較2019年明顯下降，市場行情延續(xù)分化態(tài)勢。具體來看，一線城市中，上海套總價均值和中位數(shù)分別以675及473萬元居30城之首，北京套總價均值和總位數(shù)均有所上漲，深圳和廣州樓盤成交套總價均值則分別下降1.5%、1.9%至537萬元、317萬元。二線城市中，濟(jì)南成交套總價均值與中位數(shù)分別較2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30個代表城市中最為顯著；而蘇州、成都、沈陽、合肥等地套總價均值與中位數(shù)漲幅均在兩位數(shù)水平，其中蘇州在中高端項(xiàng)目集中入市帶動下，套總價均值與中位數(shù)較2019年分別上漲19.9%、23.6%，漲幅均居二線代表城市首位。三線代表城市中，東部發(fā)達(dá)城市群內(nèi)三線城市套總價漲幅較為突出，其中東莞、佛山套總價均值均較2019年上漲10%以上。
整體來看，2020年，除濟(jì)南外，其余29個代表城市樓盤套總價均值或中位數(shù)均較2019有所上漲，但下半年調(diào)控收緊綜合影響下，套總價漲幅趨穩(wěn)態(tài)勢較為突出。目前90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場主流地位，但值得注意的是，疫情的發(fā)生推動了高端改善需求的釋放，代表城市中多數(shù)城市144-200平方米及200平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比有所提升。
土地市場整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長，出讓金增長近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%；成交9.3億平方米，同比增長6.3%；住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。
住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，平均溢價率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地成交樓面價為4698元/平方米，同比上漲10.9%；平均溢價率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動全國成交樓面均價上漲。
圖：2020年1-11月各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指﹒地主
一線城市供求規(guī)模明顯增加，同比增幅均超2成；二線和三四線城市成交面積小幅增長。價格方面，各線城市成交樓面均價均有所上漲。整體來看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場不確定性較大，企業(yè)拿地積極性受挫，土地市場熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，土地市場逐步升溫；三季度以來，多地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，企業(yè)資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市場逐漸回歸理性，但優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度仍較高。
銷售業(yè)績：銷售額持續(xù)增長，已有32家房企進(jìn)入千億陣營
表：2020年1-11月千億、百億房企數(shù)量及銷售額增速
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
TOP100房企銷售業(yè)績逐漸回升，各陣營銷售業(yè)績表現(xiàn)分化。2020年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長率均值為12.0%。1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%。第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%。第二陣營（200-500億）有60家企業(yè)，銷售額增長率均值為10.4%；第三陣營（100-200億）共38家，銷售額增長率均值為-0.1%；第四陣營共13家，銷售額增長率均值為-5.3%。
圖：2016年至2020年11月代表房企月度銷售額及同比增速
注：代表企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤置地、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商蛇口、首創(chuàng)、合景泰富、越秀，下同
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
代表企業(yè)銷售業(yè)績增速有所放緩。2020年1-11月，20家品牌房企累計銷售金額5.4萬億元，同比增長9.0%；累計銷售面積4.0億平方米，同比增長10.7%，增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個百分點(diǎn)。3月以來，隨著疫情得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，市場情緒有所恢復(fù)，上半年代表房企銷售業(yè)績與去年同期基本持平。7月以來，房企加快推盤和營銷力度，預(yù)計在沖刺全年銷售目標(biāo)下，代表企業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)定增長。
拿地情況：代表企業(yè)投資強(qiáng)度加大，布局向高能級城市回歸
圖：2016年至2020年11月代表企業(yè)拿地面積和金額情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指﹒地主
企業(yè)拿地銷售比小幅回升，投資強(qiáng)度有所加大。2020年1-11月，20家代表企業(yè)累計拿地2.7億平方米，同比下降8.7%；累計拿地金額1.6萬億元，同比增長8.6%。20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為29.7%，較2019年同期有所回升。代表房企投資布局向高能級城市回歸，一線城市拿地金額占比有所提升。2020年以來，代表房企投資布局更傾向于有基本面支撐的高能級城市，新增土儲中一線城市占比顯著提升，1-11月代表房企在一線城市拿地金額占比為19.4%，較2019年提高近4.1個百分點(diǎn)。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，展望2021年，國際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注，就業(yè)形勢雖有好轉(zhuǎn)，但整體仍面臨較大壓力。未來中央仍將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國內(nèi)需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定堅實(shí)基礎(chǔ)，同時，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實(shí)際成本，中央將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的資金環(huán)境，M2增速有望保持在高位區(qū)間。房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制繼續(xù)加快建立，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化，防止房地產(chǎn)市場過度金融化，防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險。
政策方面，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》發(fā)布，提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，整體樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致，未來五年，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運(yùn)行，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松，限價或有改善空間。另外，《建議》中提出要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，合理的住房消費(fèi)依然是被鼓勵和支持的對象，調(diào)控政策或?qū)⒃谙嚓P(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化。“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，亦預(yù)示著房地產(chǎn)與金融將更多地注重協(xié)調(diào)發(fā)展，在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮更重要的作用。
總體預(yù)測：銷售面積小幅調(diào)整，新開工維持高位，開發(fā)投資額保持中高速增長態(tài)勢
根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2021年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：
在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。
需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，或?qū)⑼苿有枨筢尫鸥吚硇?，預(yù)計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%~3.8%；鑒于銷售均價在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結(jié)構(gòu)性上漲（3.9%~5.4%），2021年商品房銷售額仍有望實(shí)現(xiàn)新突破。供應(yīng)端，“三道紅線”試行背景下，房企資金壓力及銷售去化壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，新開工積極性難有明顯提升，整體新開工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，但2020年土地成交面積的增加將支撐新開工規(guī)模維持高位，預(yù)計2021年新開工降幅將在0.1%~1.6%之間；投資方面，預(yù)計2021年在建項(xiàng)目施工進(jìn)度將加快推進(jìn)，帶動建安投資支撐開發(fā)投資額繼續(xù)增長，但考慮到土地購置費(fèi)增速存在較大調(diào)整壓力，全年開發(fā)投資額增速或回落至中高位水平，據(jù)模型測算在5.4%~6.9%之間。
2021年，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏將放緩，整體銷量存小幅調(diào)整壓力，在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城鎮(zhèn)化帶來的紅利。但值得注意的是，在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程、市場周期、外界環(huán)境變化、供需支撐度不同等因素影響下，重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展行情存在一定分化，應(yīng)注意把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
粵港澳大灣區(qū)市場存增長空間，成渝整體或有周期調(diào)整壓力，長三角、京津冀、長江中游城市群市場規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向增
綜合對五大城市群房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、調(diào)控政策、發(fā)展規(guī)劃前景與供需兩端支撐所做的分析，及對2021年宏觀環(huán)境的預(yù)判，我們對2021年五大城市群市場趨勢做出如下判斷。
表：2021年五大城市群市場趨勢預(yù)判
數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理
粵港澳大灣區(qū)區(qū)域頂層設(shè)計已落地，中央支持政策多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場需求旺盛，加之前幾年區(qū)域整體市場持續(xù)低幅調(diào)整，市場需求存在部分壓制，在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展利好持續(xù)顯現(xiàn)的背景下，市場回升動力強(qiáng)。供應(yīng)端，2020年區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)大幅度增長，新開工較為積極，將有效改善需求整體供應(yīng)狀況。預(yù)計受供需兩端均向好影響，2021年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模存增長空間，鑒于目前地價、房價上漲仍存較大動力，預(yù)計調(diào)控有進(jìn)一步升級可能，在此背景下，預(yù)計2021年房價漲幅將有所回落。
長三角城市群區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸引力與粵港澳大灣區(qū)存在較大相似度，房地產(chǎn)市場需求也較為旺盛，但鑒于2020年需求積極釋放，短期繼續(xù)提升空間相對有限。當(dāng)前長三角地區(qū)交易市場及土地市場熱度在調(diào)控政策影響下，均顯現(xiàn)高位回落態(tài)勢，預(yù)計2021年市場將保持嚴(yán)格調(diào)控。結(jié)合供應(yīng)端取得明顯改善的狀況來看，預(yù)計2021年長三角城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模將有小幅增長，整體呈現(xiàn)量增價穩(wěn)格局。
京津冀城市群受一體化推進(jìn)節(jié)奏及短期規(guī)劃利好有限影響，難以給房地產(chǎn)市場帶來額外的需求增量，且人口流入規(guī)模相對較少，但考慮到近幾年區(qū)域市場持續(xù)調(diào)整，整體銷量較過去高位存在一定差距，在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的環(huán)境下，需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計2021年京津冀整體市場規(guī)模維穩(wěn)，但內(nèi)部行情將有所分化。北京政策穩(wěn)定，需求旺盛，供應(yīng)充足，預(yù)計市場銷量將繼續(xù)增長；天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善；環(huán)京地區(qū)，受益于區(qū)域交通一體化利好的兌現(xiàn)，加之調(diào)控負(fù)面效應(yīng)已逐步消解，需求有望低位回升。
成渝城市群有區(qū)域規(guī)劃即將落地，短期政策利好對房地產(chǎn)市場需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場需求持續(xù)高位釋放，規(guī)劃利好的落地或在短期內(nèi)可支撐需求規(guī)模維持高位，但區(qū)域整體市場仍存周期調(diào)整壓力，2021年成渝城市群市場規(guī)模穩(wěn)中或有小幅調(diào)整，城市內(nèi)部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調(diào)控收緊，2021年市場規(guī)模存調(diào)整壓力；重慶前兩年市場周期自發(fā)調(diào)節(jié)，需求存在壓制，預(yù)計2021在規(guī)劃利好支撐下，市場有望逐步趨穩(wěn)；成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對有限，加之棚改缺位，2021年城市群內(nèi)三四線城市市場或面臨調(diào)整壓力。
長江中游城市群房地產(chǎn)市場在疫情中受到較大沖擊，且新開工規(guī)模在活動管制影響下有所縮減，市場規(guī)模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對性政策支持下，預(yù)計長江中游城市群宏觀經(jīng)濟(jì)面將有普遍性恢復(fù)，房地產(chǎn)市場信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預(yù)計2021年長江中游城市群市場規(guī)模將有所增長，但因經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。
（文章來源：公眾號-中指研究院）
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